Was sind die Aufgaben des Notars/der Notarin beim Immobilienkauf?
Die Aufgaben des Notars beginnen im Vorfeld mit der Beratung der Vertragsbeteiligten. Es folgt das Beurkunden des gemeinsamen Willens und schließlich die Abwicklung des Kaufvertrages. Zentral dabei ist, dass der Notar sicherstellen soll, dass keine der Vertragsparteien eine ungesicherte Vorleistung erbringt. Dies heißt, dass der Kaufpreis erst bezahlt wird, wenn der Eigentumsübergang sichergestellt ist. Gleichzeitig soll der Verkäufer sein Eigentum nicht verlieren, bevor er nicht den Kaufpreis erhalten hat.
Anders als ein Anwalt ist der Notar nicht Vertreter einer Partei, sondern zur Neutralität verpflichtet. Daher ist es auch nicht Aufgabe des Notars, zu prüfen, ob es sich bei dem Kauf um ein gutes Geschäft handelt. Da der Notar das Grundstück nur in Ausnahmefällen kennt, kann er im Normalfall den Wert und Zustand nicht bewerten.
Was passiert während der Beurkundung?
In der Beurkundung muss der Notar den Parteien den gesamten Kaufvertrag vorlesen, ein Verzicht hierauf ist nicht möglich und führt zur Unwirksamkeit des Kaufvertrages. Während der Beurkundung besteht die Möglichkeit, Fragen zu stellen. Kleinere Änderungen können während der Beurkundung vorgenommen werden; wesentliche Änderungen, z.B. die Umstellung auf ein Notaranderkonto erfordern ggf. einen neuen Beurkundungstermin.
Mein Ehemann/ meine Ehefrau und ich möchten ein Haus kaufen. Sollten wir zu je ½ Anteil erwerben?
In den meisten Fällen erwerben Ehegatten zu je ½ Anteil. Dies ist aber nichtzwingend vorgeschrieben, da die Erwerbsquoten frei wählbar sind. So kann ein Ehepartner auch alleine Grundbesitz erwerben. Es gibt Fälle, in denen sich empfiehlt, dass ein Ehepartner allein erwirbt. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn der andere Ehepartner beruflich einem hohen Insolvenzrisiko ausgesetzt ist. Auch kann dies sinnvoll sein, wenn ein Ehepartner Kinder aus einer früheren Beziehung hat, zu denen kein Kontakt besteht und deren Pflichtteilsansprüche möglichst geringgehalten werden sollen.
Wie erfolgt die Bezahlung des Kaufpreises?
Es gibt zwei verschiedene Möglichkeiten, den Kaufpreis zu bezahlen. Der häufigste und in den meisten Fällen sinnvollste Weg ist es das der Käufer/die Käuferin das Geld nach der Fälligkeitsmitteilung direkt an den Verkäufer/die Verkäuferin überweist. Die Fälligkeitsmitteilung erfolgt durch mich nur, wenn sämtliche erforderlichen Genehmigungen eingeholt sind, Pfandfreigabeerklärungen der Gläubiger vorliegen und die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen wurde. Hierdurch ist sichergestellt, dass der Käufer/die Käuferin erst dann den Kaufpreis bezahlt, wenn sicher ist, dass er oder sie tatsächlich Eigentümer(in) des Grundstücks wird.
Die Alternative ist die Nutzung eines Anderkontos. Hier richte ich ein spezielles Konto ein. Der Kaufpreis wird zu einem festen Termin auf das Konto überwiesen. Wenn sämtliche erforderlichen Genehmigungen eingeholt sind, Pfandfreigabeerklärungen der Gläubiger vorliegen und die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen wurde, veranlasse ich, dass der Kaufpreis an den Verkäufer ausgezahlt wird.
Benötige ich ein Anderkonto?
Grundsätzlich werden Kaufverträge ohne Anderkonto vorbereitet, da ein Anderkonto – in Abhängigkeit von der Höhe des Kaufpreises – mit deutlichen Zusatzkosten verbunden ist. Gleichzeitig bietet es jedoch im Vergleich zur Fälligkeitsmitteilung durch den Notar keine zusätzliche Sicherheit. Infolgedessen sind Notare gehalten, ein Anderkonto nur einzurichten, wenn dafür ein besonderer Grund besteht. An dieser Stelle ist allein maßgeblich, ob ein Sicherungsinteresse besteht. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn ein Grundstück sich in der Zwangsverwaltung befindet. Weiterhin kann ein Anderkonto erforderlich sein, wenn ein frühzeitiger Besitzübergang gewünscht ist, da der Käufer die Immobilie schnell nutzen möchte. Häufig ist absehbar, dass die Voraussetzungen für die Auszahlung des Kaufpreises erst später vorliegen werden.
Dagegen ist die Finanzierung des Kaufes durch einen Bankkredit kein Grund für ein Anderkonto. Die finanzierende Bank oder Sparkasse zahlt den Kaufpreis direkt an den Verkäufer nach Fälligkeitsmitteilung und Eintragung der Grundschuld im Grundbuch.
Ein Vertragsbeteiligter ist krank oder wohnt weit entfernt und kann nicht zur Beurkundung erscheinen. Kann der Vertrag trotzdem beurkundet werden?
Ja, dies ist auch ohne vorherige notarielle Vollmacht möglich. Die verhinderte Person kann sich durch einen der Anwesenden vollmachtlos vertreten lassen und den Kaufvertrag zu einem späteren Zeitpunkt bei einem Notar oder einer Notarin ihrer Wahl genehmigen. Hierfür fallen zwar zusätzliche Kosten an, die jedoch in der Regel deutlich geringer ausfallen als die Kosten einer weiten Anreise.
Wichtig ist, dass der Vollzug des Kaufvertrages davon abhängt, dass der vollmachtlos Vertretene den Kaufvertrag im Nachgang tatsächlich genehmigt. Vorher werden keine Eintragungen im Grundbuch vorgenommen oder behördliche Genehmigungen für den Verkauf der Immobilie eingeholt.
Was passiert nach der Beurkundung?
Nach der Beurkundung beginnt die sogenannte Vollzugsphase. Hier liegt bei Kaufverträgen die Hauptarbeit des Notars oder der Notarin in der Nachsorge.
Dazu gehört die Einholung der ggf. erforderlichen Genehmigungen und die Vorkaufsverzichtserklärung der Gemeinde. Weiterhin beantragt der Notar oder die Notarin die Eintragung der Auflassungsvormerkung in das Grundbuch. Hierdurch wird der Käufer davor geschützt, dass der Verkäufer das Grundstück noch an jemand anders veräußert oder es belastet. Sofern das Grundbuch noch mit Rechten belastet ist, die vom Käufer nicht übernommen werden (z.B. Grundschulden des Verkäufers) hole ich die Genehmigungen für die Löschung dieser Rechte ein.
Wann werde ich Eigentümer?
Eigentümer werden Sie erst mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Diese kann erst erfolgen, wenn das Finanzamt bescheinigt, dass die Grunderwerbssteuer bezahlt wurde (nach Bezahlung der Grunderwerbsteuer schickt mir das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung zu). Derzeit nimmt die Bearbeitung im Land Brandenburg leider mehrere Monate in Anspruch; auf die Bearbeitungszeiten beim Finanzamt haben Notare keinen Einfluss.
Wann kann ich in das gekaufte Haus/ die gekaufte Wohnung einziehen?
Dies hängt von Ihrem Vertrag ab. Meist erfolgt der Besitzübergang Zug um Zug gegen Zahlung des Kaufpreises an den Verkäufer, nachdem vorher von dem Notar oder der Notarin alle Genehmigungen eingeholt wurden. Hier ist es vorab nicht absehbar, wann dies der Fall ist, da die Bearbeitungszeiten von Behörden i.d.R. nicht vorhersehbar sind. Nach Zahlung erfolgt im Regelfall der Besitzübergang. Ab diesem Zeitpunkt ist der Käufer oder die Käuferin wirtschaftlich wie ein Eigentümer gestellt; er oder sie bekommt die Schlüssel ausgehändigt und kann den Grundbesitz nutzen. Gleichzeitig trägt er oder sie aber auch alle damit verbundenen Lasten, wie beispielsweise die Grundsteuer.
Soll dagegen der Kaufpreis auf einem Anderkonto hinterlegt werden, erfolgt der Besitzübergang Zug um Zug gegen Hinterlegung des Kaufpreises. In diesem Fall lässt sich im Vertrag ein festes Datum bestimmen, zu dem der Besitz übergeht, vorausgesetzt, der Kaufpreis wurde tatsächlich hinterlegt.
Ich habe meinen Mietvertrag bereits gekündigt und möchte schnell in das gekaufte Objekt einziehen. Was ist zu beachten?
Je nachdem, wie knapp die verbleibende Mietdauer ist, empfiehlt sich in dieser Situation ein Anderkonto. Auf jeden Fall sollten Sie bei der Vertragsanmeldung bzw. spätestens in der Phase der Vertragsvorbereitung darauf hinweisen, dass Sie einen schnellen Besitzübergang wünschen. Weiterhin empfiehlt es sich, mit Ihrer finanzierenden Gläubigerin im Vorfeld zu klären, wie schnell die Zahlung möglich ist. Die Auszahlung des Darlehens erfolgt erst, wenn die Grundschuld im Grundbuch eingetragen wurde. Diese Eintragung kann ebenfalls einige Wochen in Anspruch nehmen.